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拿地报价设上限配建租赁房 新规或使地王减少

 本报讯(记者马力)正在北京土地市场挂牌出让的房山区长沟镇南区、北区地块和顺义张镇地块,将于今明两天截止网上竞价。

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与此前北京住宅地块多采用招标出让不同,这3个地块虽采用挂牌出让,但设立了合理地价区间,如果开发商报价超过该地价区间上限,将采取竞争租赁房面积的方式出让。谁配建的租赁房面积多,谁就拿地。
  3个挂牌地块设地价区间

  今年4月,针对频繁出现的“高价地”、“地王”,北京出台土地新政,住宅土地出让不再只是“价高者得”。此后,北京的住宅用地基本都采用“非价高者得”的招标方式出让,根据综合评分确定中标者。

  此次住宅用地虽采用了挂牌出让,但与以往的挂牌不同,会事先设定一个合理的价格区间,由社会中介机构和专家对目前的地价进行评估,设定该地块地价的区间。该价格区间在挂牌截止前是不会公开的。如果开发商的报价都在该区间内,则是“价高者得”;如果报价超过了上限,则不再“价高者得”。

  这3个地块的出让公告显示,在挂牌竞价截止前,最高报价已达到该项目合理地价上限价格,而且至竞价截止时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的;或在现场竞价中最高报价达到上限价格的,则由市土地整理储备中心对该地块组织现场投报配建租赁房面积活动。

  新规是否全面推行未定

  “这还是北京土地调控的继续。如果报价超过上限,谁拿地就不看报价了,而是看谁配建的租赁房面积多。”市土地整理储备中心相关负责人说,这个租赁房包括政府持有的公租房,也包括企业持有的租赁房。

  记者注意到,截至昨天下午,这3个地块中,只有长沟镇北区地块出现了1次报价,其他两个地块都还没有开发商报价。

  对于今后北京挂牌出让的住宅地块是否都将采用该新规,这位负责人表示,目前还不确定。

  ■土地供应

  30宗入市地块本月交易

  其中住宅地块超过20宗,供地进入高潮

  本报讯(记者马力)经过10月的冷清后,11月,北京土地市场将迎来交易高潮。记者昨天从市土地整理储备中心获悉,截至目前,北京有30宗已入市地块将在11月交易。

  10月份北京土地交易非常少,10月份成交的8宗用地中,除了一宗商业服务用地外,其余7宗为工业用地,而没有一宗居住用地成交。出现这一状况的原因是,大量的住宅地块,虽然是在10月入市的,但都是在11月进行招标或挂牌截止。

  市土地整理储备中心的公开信息显示,截至目前,北京有30宗已经入市的地块将在11月交易,其中住宅地块就超过20宗。

  近几天,在北京市土地整理储备中心的现场,也呈现出高潮即将来临的迹象。一些刚入市的地块,往往一批招标文件刚送来,就被开发商抢购一空。“可能是快年底了,开发商都想赶紧拿一些地。”工作人员说。

  ■分析

  新规推行地王将减少

  对于此次北京推出的土地出让新规,业内人士表示,这显示了政府控制土地非理性竞价,杜绝“高价地”的决定。新规实施后,北京今后更难出现“地王”。

  链家地产首席市场分析师张月说,新规控制地价的效果将更加有效,政府在调整土地市场时可以通过设定上限,直观地控制整个住宅用地的价格。

  “这种新的竞价方式十分巧妙,对于开发商来说,其实无论是多加价还是多配建租赁房,都是一种增加成本的行为,但从市场需求来说,土地多余的溢价转而成为租赁房的供给,在控制地价的同时又增加了租赁房供给,可解决更多人的住房问题。”

  她表示,过去北京出现的“地王”,最终成交价甚至达到原价的4倍以上,这显然不在合理的价格区间内。如果此新规长久执行,今后住宅用地的“地王”可能逐步减少。

  ■案例

  政策房房山地块流拍

  据了解,在今年土地新政后,北京曾做过这方面的尝试。5月份交易的房山区窦店地块,由于开发商的报价超出了设定的上限,该地块转而进入了竞报政策房配建面积的环节。可能是经过思量后觉得报价太高,开发商们都没有参加,该地块因此出现流拍。

  北京土地挂牌出让政策变化

  以往“价高者得”

  土地通过挂牌出让,开发商在挂牌期间可以先在网上竞价。网上竞价截止后,仍有两个或两个以上的开发商要求竞买,则转为现场竞价。导致之前北京出现多个“地王”。

  今年4月起“非价高者得”

  针对频繁出现的“高价地”、“地王”,北京出台土地新政,住宅土地出让不再只是“价高者得”。此后,住宅用地基本都采用“非价高者得”的招标方式出让,根据综合评分确定中标者。

  新规超上限竞租赁房

  挂牌出让,事先进行地价评估,设定合理价格区间(挂牌截止前不公开)。如果开发商报价在该区间内,则“价高者得”;如果报价超过了该区间上限,则谁配建租赁房面积多,谁就拿地。

  ■土地储备

  今年土地储备拆迁13万户

  新增土地储备开发8000公顷,搬迁30万人,疏解流动人口120万人

  本报讯(记者马力)今年北京将新增土地储备开发8000公顷,通过加大城乡接合部、城南等重点区域的土地储备开发投资力度,计划拆迁农居民约13万户,解决搬迁安置农居民30万人,疏解流动人口120万人。昨天,北京市国土局公布《北京市2010年度土地储备开发计划》时透露上述信息。

  新增储备宅地超六成

  土地储备开发是土地进入市场交易的前期,完成了土地储备和一级开发后的土地,才能进入市场交易,所以土地储备开发也被称之为为土地市场提供“口粮”。

  《计划》显示,全市土地储备开发在年初结转了1.4万公顷,本年度计划新增8000公顷,计划基本完成开发8000公顷,年末结存1.4万公顷。新增的土地储备中,居住用地占65%,商服及其他用地占35%。

  东城西城新增储备2公顷

  在各个区县中,丰台区今年新增的土地储备最多,有1330公顷,大兴和昌平也在1000公顷以上。由于已经是“无地可开发”,东城、西城两区新增土地储备最少,一共才2公顷。

  50重点村储备3000公顷

  市国土局相关负责人介绍,今年新增的8000公顷土地储备中,城乡接合部50个重点村整治占的面积最大,有3000公顷;轨道交通沿线周边将储备1500公顷;永定河绿色生态发展带有1000公顷;通州新城核心区有300公顷。

  投资方面,今年北京计划安排土地储备开发投资1000亿元。另外,50个重点村、通州新城核心区等重点区域的土地储备开发,还安排了1700亿元的专项资金。

  土地供应方面,今年北京将通过土地市场供应经营性土地3000公顷。其中,住宅用地2500公顷,规划建筑面积约3000万平米。住宅用地汇总有1250公顷为政策性住房用地,规划建筑面积约1600万平米。

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